Риски отмывания денег в коммерческой недвижимости: Анализ 25 примеров из практики
Сегодня организация Global Financial Integrity совместно с коалицией FACT и организацией Anti-Corruption Data Collective выпускает отчет, в котором описываются 25 случаев, когда незаконные, предположительно незаконные или подозрительные средства были вложены в коммерческую недвижимость в США примерно за последние 20 лет. При общей стоимости недвижимости более 2,6 миллиарда долларов Калифорния, Флорида и Нью-Йорк являются одними из самых излюбленных мест для этих незаконных инвестиций, однако преступники прятали деньги примерно в 20 различных штатах. Эти деньги были получены со всего мира, в том числе из 14 стран, включая Иран, Северную Корею, Казахстан, Россию и Мексику. Насколько разнообразными были источники средств, настолько же разнообразными были и типы недвижимости. Отели, торговые центры, супермаркеты, музыкальная студия и конноспортивный комплекс в дополнение к более простым офисным высоткам.
Следует отметить, что в нашем исследовании представлены только известные случаи, связанные с коммерческой недвижимостью США: реальное количество, скорее всего, гораздо больше. Однако наши данные однозначно свидетельствуют о том, что коммерческая недвижимость в США предоставляет преступным синдикатам, картелям, клептократам и мошенникам легкий путь для сокрытия и отмывания своих незаконно нажитых доходов. Российские олигархи, находящиеся под международными санкциями, также инвестировали в коммерческую недвижимость США. Удивительно, но в восьми из 25 случаев речь идет об иностранных правительственных чиновниках или их родственниках, а связи с этими политически значимыми лицами были обнаружены лишь спустя долгое время после совершения покупки.
В последние годы становится все более очевидным, что сочетание сложных схем финансирования и отсутствия прозрачности означает, что коммерческая недвижимость предоставляет уникальную возможность для отмывания огромных сумм наличных средств с относительно низким риском обнаружения. Выявление лиц, стоящих за покупкой коммерческой недвижимости, часто представляет собой серьезную проблему, учитывая крупные финансовые потоки от инвестиционных трастов недвижимости и частных инвестиционных групп, а также средства от подставных компаний, созданных и управляемых зарегистрированными агентами, доверенными лицами и/или адвокатами.
Основные выводы
Более 2,6 миллиарда долларов подозрительных средств было инвестировано в коммерческую недвижимость в 22 штатах США примерно за последние 20 лет. Реальная цифра, скорее всего, гораздо выше.
Средства, использованные для покупки коммерческой недвижимости в США, поступили из 14 стран, включая Россию (4 случая), Мексику (4 случая), Китай, Малайзию, Иран и Казахстан (см. карту 2).
Из 25 дел, рассмотренных в рамках данного исследования, в 14 случаях речь шла либо о политически значимых лицах, либо об олигархах, которые, как правило, имеют особо тесные отношения с иностранными государственными чиновниками.
Типы недвижимости, фигурирующие в делах, делятся на четыре широкие категории: земля/здания, коммерческие объекты (например, музыкальные студии, медицинские учреждения), торговые площади (например, супермаркеты, гостиницы) и промышленные объекты (например, металлургические заводы).
Слабые требования к отчетности или их отсутствие у представителей профессий, занимающихся покупкой коммерческой недвижимости, способствовали легкости отмывания незаконных средств.
Рекомендации i. FinCEN должен принять обязательство по предоставлению отчетности для нескольких специалистов по недвижимости в каскадном порядке, чтобы требование распространялось как минимум на одну американскую организацию, участвующую в сделке, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Поскольку адвокаты по закону обязаны участвовать в процессе закрытия сделки почти в 20 штатах, их следует включить в список с конкретной ссылкой на функции, которые они выполняют в сделке.
ii. Правило должно охватывать передачу прав собственности, которая не является продажей. Действующие правила касаются только покупки недвижимости юридическим лицом. Однако многочисленные случаи отмывания денег с недвижимостью связаны просто с передачей права собственности или созданием справедливого интереса в собственности без фактической продажи. FinCEN должен расширить типы сделок, чтобы включить в них прямую/непрямую передачу права собственности или создание равноправного интереса в недвижимости.
iii. Правило должно распространяться на сделки трастов: В настоящее время все большая доля жилья принадлежит юридическим лицам и организациям, включая трасты. Например, в Лос-Анджелесе 23 % арендных единиц принадлежат трастам. Как иностранные, так и некоторые отечественные трасты исключены из сферы действия Закона о корпоративной прозрачности. Мы рекомендуем включить в любое перспективное правило операции всех различных классов юридических лиц и организационно-правовых форм.
